Gli stabili condominiali dispongono di terrazzi e tetti non utilizzati, che ben si prestano all’installazione di impianti solari, in particolare fotovoltaici.
Tali superfici sono di regola di proprietà comune di tutti i condomini ( cfr. Cass. 16 aprile 1999 n.3803 ) e solo in casi eccezionali può risultare di proprietà esclusiva di un condomino o del costruttore-venditore ( verificare gli atti notarili).
La Legge 9 gennaio 1991 n. 10 nello stabilire norme per il contenimento del consumo energetico negli edifici, contempla , tra gli interventi di risparmio energetico, l’installazione di impianti fotovoltaici su stabili condominiali , e pertanto tale intervento può essere approvato dalla maggioranza semplice delle quote millesimali.
in particolare l’art. 26 comma 2 , come novellato dall’articolo 27 , comma 22, della legge 23 luglio 2009 , n. 99 , recita infatti :
” .. per gli interventi su edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1 , individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea“
Le opinioni dei commentatori convergono nel definire tale maggioranza semplice in un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Qualora invece sia il singolo condomino a voler installare sul lastrico/tetto di comune proprietà un impianto fotovoltaico a servizio del suo appartamento , tale intervento dovrà essere autorizzato dall’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 del Codice Civile ( ” Costituzione dell’Assemblea e validità delle deliberazioni”)
Ottenuto il consenso il condomino potrà procedere all’installazione , a sue spese, sulla superficie di proprietà comune.
Tuttavia trattandosi di ” Innovazioni” la realizzazione dell’impianto deve avvenire nel rispetto di quanto disposto dall’art. 1120 del Codice Civile , ossia “ Sono vietate le innovazioni che possano recare un pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino“
AGGIORNAMENTO : Codice civile, Libro III, Titolo VII, Capo II, agg. al 28/01/2013
Art. 1122-bis. (1)
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. Il trattamento fiscale per gli impianti fotovoltaici condominiali
Una Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate richiesta dal GSE al fine di chiarire il trattamento fiscale da riservare al condominio che intende attivare una convenzione per il riconoscimento delle tariffe incentivanti.
Il GSE ha presentato all’Agenzia delle Entrate un’istanza di interpello ai sensi dell’art. 11 della Legge n. 212/2000 al fine di chiarire il trattamento fiscale da riservare al condominio che intende attivare una convenzione per il riconoscimento delle tariffe incentivanti.
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 84/E del 10 agosto 2012 fornisce il quadro fiscale di riferimento.
Tra le altre cose, l’Agenzia delle Entrate conferma che il condominio, titolare di un impianto fotovoltaico di potenza fino a 20 kW, non è considerato soggetto che svolge attività commerciale abituale in relazione all’energia prodotta in misura eccedente il proprio fabbisogno e immessa in rete mediante lo scambio sul posto. In tal caso, gli eventuali proventi derivanti dalla vendita dell’energia prodotta e non auto consumata sono tassabili in capo ai singoli condòmini come reddito diverso in proporzione ai millesimi di proprietà. Dunque il condominio resta estraneo all’attività di produzione di energia, in quanto gli effetti economici (percezione dei proventi) e fiscali (tassazione dei proventi) conseguenti allo svolgimento di questa attività, si producono direttamente sui condòmini.
Inoltre l’Agenzia delle Entrate precisa che la società di fatto tra condòmini che gestisce un impianto fotovoltaico è commerciale e deve emettere fattura nei confronti del GSE, in relazione all’energia che immette in rete e che il GSE, che eroga la tariffa incentivante, deve operare nei confronti della società di fatto la ritenuta di cui all’art. 28 del DPR n. 600 del 1973 sulla tariffa relativa alla parte di energia immessa in rete.
—-aggiornamento del 10 dicembre 2014——— sentenza n. 11707/2014———
Un condominio non può vietare ad un singolo condomino di posare dei pannelli fotovoltaici sul tetto dello stabile per produrre energia elettrica ad uso esclusivo del proprio appartamento. L’Assemblea può solo limitarsi a prescrivere al condomino dellemodalità alternative per la realizzazione dell’intervento, nel caso in cui comporti la modifica delle parti comuni, o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, con delibera approvata dalla maggioranza qualificata di cui all’art. 1122-bis del codice civile introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012).
Il condomino che intenda installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale dovrà quindi avvertire semplicemente l’amministratore, informandolo sulle modalità di esecuzione dell’intervento e suidettagli del progetto. Questi i chiarimenti contenuti nell’interessante sentenza n. 11707/2014 nella quale il Tribunale di Milano ha applicato la nuova fattispecie di cui all’art. 1122-bis introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012
